Integração nacional de dados imobiliários avança com cadastro único, compartilhamento entre cartórios e Receita Federal e novos fluxos de informação previstos para entrar em operação ainda em 2025, ampliando a capacidade de cruzamento com declarações fiscais já existentes.
A Receita Federal regulamentou um novo modelo nacional de identificação de imóveis e ampliou o compartilhamento de dados com outros órgãos públicos.
A Instrução Normativa RFB nº 2.275, publicada em agosto de 2025, instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único de imóveis urbanos e rurais e estabeleceu que cartórios e serviços de registro passem a transmitir informações ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), plataforma administrada pelo Fisco.
De acordo com a Receita, a iniciativa busca padronizar cadastros imobiliários e integrar bases de dados mantidas por registros públicos, prefeituras e administrações tributárias.
Com a adoção de um código nacional único, operações relacionadas a imóveis passam a ser vinculadas a um mesmo identificador, o que permite a comparação dessas informações com declarações prestadas por pessoas físicas e jurídicas.
A norma prevê que o CIB seja incorporado gradualmente aos atos registrais e aos cadastros municipais.
O cronograma foi definido em conjunto pela Receita Federal, pelo Conselho Nacional de Justiça e pelos operadores dos serviços de registro e inclui etapas de diagnóstico, testes, homologação e entrada em produção até 25 de novembro de 2025.
A fase de validação e consolidação está prevista para ocorrer até o fim do ano.
Cadastro Imobiliário Brasileiro e Sinter na integração de registros públicos
A Instrução Normativa nº 2.275/2025 não altera regras de incidência tributária nem modifica, de forma direta, as obrigações de declarar rendimentos de locação no Imposto de Renda.
O texto concentra-se nos procedimentos operacionais que deverão ser adotados por cartórios e serviços notariais, especialmente a integração ao Sinter e o uso do CIB como identificador padrão em documentos e sistemas.
Conforme a norma, os dados sobre atos relacionados a imóveis deverão ser enviados à Receita Federal por meio de sistema eletrônico específico, em prazo próximo ao da lavratura ou do registro.
Esse compartilhamento está amparado na Lei Complementar nº 214/2025 e no Decreto nº 11.208/2022, que estruturam o Sinter como base nacional para consolidação de informações territoriais e imobiliárias.
O artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025 relaciona as operações imobiliárias sujeitas a compartilhamento.
Essas operações incluem:
– locação
– cessão onerosa
– arrendamento
A instrução normativa não detalha, no entanto, como cada tipo de ato será tratado tecnicamente no sistema.
Essas definições foram remetidas às especificações operacionais a serem implementadas.
Por que o CIB é chamado de “CPF do imóvel”
A expressão “CPF do imóvel” tem sido usada como forma didática de explicar a função do CIB.
O cadastro atribui um código único nacional a cada imóvel.
Isso permite que diferentes bases públicas utilizem a mesma referência ao tratar daquele bem.
Em comunicações institucionais, a Receita Federal aponta que a padronização tende a reduzir inconsistências cadastrais e a facilitar a interoperabilidade entre sistemas de diferentes órgãos.
Entidades representativas do setor de registros imobiliários também destacam que o uso de um identificador único pode simplificar a conferência de dados entre cartórios e administrações públicas.
Alcance temporal das cobranças e limites legais
A ampliação do cruzamento de informações não altera os prazos previstos na legislação tributária.
O Código Tributário Nacional estabelece que a Fazenda Pública dispõe, em regra, de cinco anos para constituir o crédito tributário por meio de lançamento de ofício.
A contagem começa a partir do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado.
No caso de omissão de rendimentos, essa regra permite a análise de fatos geradores ocorridos dentro desse intervalo.
A condição é que eles não estejam alcançados pela decadência.
O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a contagem do prazo independe do momento em que a administração tributária toma conhecimento do fato gerador.
Dessa forma, cruzamentos realizados com base em informações integradas a partir do fim de 2025 podem atingir exercícios anteriores ainda dentro do prazo legal.
Não há, nesse ponto, modificação do regime jurídico aplicável.
Como as informações passam a ser cruzadas pela Receita
Com a incorporação do CIB aos atos registrais, dados sobre imóveis passam a ser transmitidos ao Sinter conforme os parâmetros definidos pela Receita Federal.
Paralelamente, prefeituras mantêm cadastros imobiliários utilizados para fins fiscais e administrativos.
Entre eles estão registros de IPTU e bases de endereçamento. Essas informações podem ser correlacionadas ao identificador nacional do imóvel.
Além dos dados cadastrais e registrais, a Receita Federal utiliza informações financeiras para análise de risco fiscal.
Em janeiro de 2025, entrou em vigor uma atualização da e-Financeira. A mudança ampliou o conjunto de instituições obrigadas a prestar informações, incluindo instituições de pagamento.
Os dados são enviados de forma consolidada por conta. Não há identificação da modalidade da operação essas informações integram os sistemas de monitoramento do Fisco.
Segundo especialistas em direito tributário, a combinação dessas bases amplia a capacidade de detectar divergências entre rendimentos declarados e movimentações associadas ao contribuinte.
Essa utilização ocorre dentro dos limites legais de uso das informações.
Multas previstas em caso de omissão de rendimentos
Quando a Receita Federal identifica omissão de rendimentos e efetua o lançamento de ofício, a legislação prevê multa de 75% sobre o imposto devido. Além disso, incidem juros calculados pela taxa Selic.
Nos casos em que a autoridade fiscal caracteriza fraude, sonegação ou conluio, a multa pode ser elevada para 150%.
Esse enquadramento depende do atendimento aos requisitos legais e probatórios. A legislação também diferencia a regularização espontânea.
Se o contribuinte retificar a declaração e recolher o imposto antes do início de qualquer procedimento fiscal, aplica-se, em regra, apenas multa de mora e juros.
Após a lavratura de auto de infração ou notificação, o pagamento ou parcelamento no prazo legal pode resultar em redução da multa de ofício, conforme previsto na legislação.
Quem tende a aparecer nos cruzamentos com o CPF do imóvel
Especialistas apontam que locadores pessoas físicas com contratos informais ou com histórico de declarações incompletas podem ser identificados com mais facilidade.
Isso ocorre à medida que atos relacionados ao imóvel passem a utilizar o CIB.
Alterações contratuais, registros posteriores ou outros atos formais podem inserir informações atualizadas em bases integradas.
No caso de pessoas jurídicas, divergências na escrituração contábil ou na segregação de receitas podem ser confrontadas com dados registrais e cadastrais padronizados.
Situações em que o beneficiário dos valores recebidos não coincide com o declarante também costumam gerar questionamentos.
Esses casos ganham visibilidade quando há inconsistência entre cadastros e movimentações financeiras.
Regularização e providências previstas em lei
A legislação permite a retificação de declarações referentes aos últimos anos.
Nesse processo, é possível incluir rendimentos omitidos e recolher os tributos devidos, quando aplicável.
Especialistas recomendam que esse procedimento seja feito antes da instauração de fiscalização, quando possível.
Nessa hipótese, pode haver enquadramento na chamada denúncia espontânea.
A organização de contratos, comprovantes de recebimento e documentos formais relacionados ao imóvel facilita a apresentação de informações em caso de intimação.
A formalização adequada dos atos também contribui para reduzir divergências cadastrais.
Isso tende a ocorrer à medida que o CIB passe a constar de forma recorrente nos sistemas públicos.
Com a entrada em produção do novo cadastro prevista para novembro e o encerramento do ano-calendário em dezembro, como contribuintes que recebem rendimentos de locação estão se adaptando a um ambiente de maior integração de informações fiscais?FONTE: CLICK PETRÓLEO E GÁS