A nova fase do mercado de locações no Brasil já está em andamento e promete transformar a relação entre quem aluga e quem oferece imóveis para aluguel. A chamada Lei do Aluguel, que entrou em vigor recentemente, traz uma série de atualizações que passam a impactar milhões de brasileiros, tanto inquilinos quanto proprietários.
O objetivo dessas mudanças é deixar os contratos mais claros e equilibrados, reforçando a segurança jurídica e reduzindo conflitos que antes eram comuns em negociações informais. Ao mesmo tempo, as novas regras exigem atenção redobrada de ambas as partes, já que a legislação agora estabelece parâmetros mais rígidos para o cumprimento das obrigações.
O que muda com a nova Lei do Aluguel
A legislação que regula os contratos de locação no país, oficialmente chamada de Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), foi atualizada para se adequar às novas realidades do mercado imobiliário e à crescente formalização das relações entre locadores e locatários.
Agora, todos os contratos de aluguel devem ser formalizados por escrito. Esse documento precisa conter informações fundamentais, como:
- O valor do aluguel e a forma de pagamento;
- O índice que será usado para os reajustes (como o IPCA, por exemplo);
- O prazo de duração da locação;
- O tipo de garantia que será utilizado, podendo ser caução, fiança, seguro-fiança ou título de capitalização.
Além disso, a nova regra impede o proprietário de exigir mais de uma modalidade de garantia ao mesmo tempo, o que antes era uma prática comum e muitas vezes abusiva.
As atualizações também deixaram mais claras as responsabilidades de cada parte. O dono do imóvel segue responsável por obras estruturais, reformas que envolvam a segurança do edifício e despesas extraordinárias de condomínio, como obras em áreas comuns. Já o inquilino deve manter o imóvel em boas condições, realizar pequenos reparos e pagar despesas ordinárias, como taxas de condomínio, água e luz, quando isso estiver previsto no contrato.
Os procedimentos de reajuste, rescisão e devolução do imóvel também foram padronizados para evitar conflitos e incertezas. Agora há um modelo mais objetivo, que busca proteger os dois lados e evitar disputas judiciais.
Essas mudanças chegam em um momento em que o Brasil também passa por uma grande reestruturação tributária. A partir de 2026, a Reforma Tributária introduzirá novos formatos de cobrança sobre rendas de aluguel. Tributos como ISS, PIS e Cofins serão substituídos por dois novos impostos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Essa transição será gradual e deve ocorrer até 2033, dando tempo para que proprietários e empresas se adaptem às novas regras.
Outro avanço importante é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto para começar a funcionar em 2026. Cada imóvel no país receberá um código de identificação único, o que ajudará a combater fraudes, reduzir a informalidade e facilitar o rastreamento de propriedades em todo o território nacional. Além disso, quem tiver mais de três imóveis alugados e receber mais de R$ 240 mil por ano com aluguel poderá ser incluído em uma nova faixa de tributação a partir de 2027.
Essas medidas representam um passo importante para modernizar o setor de locações, trazendo mais transparência e segurança para as negociações entre proprietários e inquilinos.
Direitos, deveres e consequências do descumprimento da lei
Com a nova lei, tanto os locadores quanto os locatários têm direitos e obrigações mais bem definidos. O proprietário deve entregar o imóvel em boas condições de uso, realizar reparos estruturais sempre que necessário e garantir que o inquilino possa usufruir do espaço sem interferências externas. Ele também continua responsável pelo pagamento de impostos e taxas que não estejam relacionadas ao uso direto do imóvel.
Por outro lado, o inquilino tem o dever de preservar o imóvel, cumprir com os pagamentos em dia e seguir todas as cláusulas estabelecidas no contrato. Caso o locatário não cumpra suas obrigações, o proprietário pode buscar a Justiça para resolver a situação, seja por meio de ações de cobrança ou pedidos de despejo.
O despejo, no entanto, não pode acontecer de forma imediata ou arbitrária. Ele precisa ser autorizado judicialmente e só ocorre em situações específicas, como falta de pagamento, uso indevido do imóvel ou descumprimento de cláusulas contratuais. O processo garante que o morador tenha direito à defesa, evitando abusos por parte do proprietário.
As mudanças recentes também reforçam o equilíbrio entre os lados da negociação. A lei busca evitar que uma das partes saia em desvantagem e, ao mesmo tempo, estimula a formalização dos contratos, o que reduz o número de disputas judiciais.