A Lei do Aluguel, formalmente conhecida como Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), regula todas as relações de locação de imóveis urbanos no Brasil. Conhecer essa legislação é fundamental para evitar conflitos judiciais e garantir que proprietários e inquilinos cumpram corretamente suas obrigações financeiras e contratuais.
A norma estabelece direitos e deveres claros para ambas as partes, tratando de temas como contrato, garantias, reajustes, manutenção do imóvel e possibilidade de retomada da propriedade.
O que é indispensável constar no contrato de locação?
O contrato é a base da relação entre locador e inquilino. Ele deve especificar o valor do aluguel, o índice de reajuste adotado e o prazo de duração da locação. Embora contratos verbais tenham validade legal, o documento escrito oferece muito mais segurança jurídica, especialmente em casos de cobrança, execução de garantias ou ações de despejo.
A legislação também proíbe que o proprietário exija mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, justamente para evitar custos excessivos ao inquilino. As formas mais comuns aceitas no mercado imobiliário brasileiro são:
- Fiança, com a indicação de um fiador;
- Caução em dinheiro, limitada a até três meses de aluguel;
- Seguro-fiança contratado junto a uma seguradora.
Quem deve pagar pelos consertos e reformas no imóvel?
A lei estabelece uma divisão clara de responsabilidades. O proprietário é responsável pela estrutura do imóvel, enquanto o inquilino deve cuidar da conservação no dia a dia. Problemas anteriores à locação, infiltrações, defeitos no telhado ou falhas em encanamentos principais ficam a cargo do dono do imóvel.
Já o inquilino deve arcar com reparos decorrentes do uso cotidiano e da má conservação. De forma geral, a divisão funciona assim:
- Inquilino: troca de lâmpadas, reposição de vidros quebrados e desentupimento de pias;
- Proprietário: infiltrações, problemas na rede elétrica e obras estruturais ou de fachada.
Como funciona o reajuste anual do valor do aluguel?
O valor do aluguel não pode ser alterado de forma mensal ou arbitrária pelo proprietário. A Lei do Inquilinato determina que o reajuste só pode ocorrer uma vez por ano, sempre na data de aniversário do contrato, com base em um índice previamente acordado.
Os indicadores mais utilizados são o IGP-M e o IPCA, e a escolha deve estar expressamente prevista no contrato. A legislação proíbe reajustes atrelados ao salário mínimo ou a moedas estrangeiras.
Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta?
A retomada do imóvel durante a vigência do contrato é limitada e depende do tipo de acordo firmado. Em contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, o proprietário pode reaver o imóvel ao final do período sem necessidade de justificativa, no que a lei chama de “denúncia vazia”.
Já nos contratos com prazo menor, a retomada só é permitida em situações específicas previstas em lei, como inadimplência, necessidade de uso próprio ou descumprimento contratual.
FONTE: O POVO