Parte dos brasileiros que recebe renda com aluguel de imóveis precisará obter um CNPJ a partir de 1º de janeiro de 2027. A Receita Federal usará o cadastro para identificar pessoas físicas que entrarem nas regras da CBS e do IBS.
No entanto, a exigência não alcançará todos os proprietários. A Receita aplicará a medida somente aos locadores que atingirem os limites de renda e quantidade de imóveis definidos pela legislação.
Além disso, o CNPJ não transformará automaticamente o proprietário em empresário. O cadastro terá uma função fiscal e permitirá a emissão dos novos documentos eletrônicos previstos pela Reforma Tributária.
Receita exigirá CNPJ de parte dos donos de imóveis
A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS decidiram adiar o início da obrigação para janeiro de 2027. Por isso, durante todo o ano de 2026, os proprietários poderão continuar usando o CPF nos procedimentos fiscais atuais.
A partir de 2027, entretanto, as pessoas físicas enquadradas como contribuintes precisarão usar o CNPJ. Dessa forma, o governo conseguirá organizar a cobrança da CBS e do IBS e controlar a emissão dos documentos fiscais.
A mudança não significa que todo dono de casa, apartamento, loja ou sala comercial precisará solicitar o cadastro. Pelo contrário, a legislação criou critérios específicos para limitar o alcance da obrigação.
Quem precisará ter CNPJ para manter os aluguéis
A pessoa física entrará na regra quando cumprir, ao mesmo tempo, dois requisitos relacionados aos imóveis e à receita anual, conforme apurado pelo Portal Tempo Novo.
Primeiramente, o proprietário deverá realizar operações de aluguel, cessão ou arrendamento com mais de três imóveis diferentes. Além disso, a renda anual obtida com essas operações deverá ultrapassar R$ 240 mil.
Portanto, o locador precisará atender às duas condições. Ter quatro imóveis, por exemplo, não bastará quando a receita ficar abaixo do limite. Da mesma maneira, receber mais de R$ 240 mil com apenas dois ou três imóveis não provocará automaticamente o enquadramento.
O governo também corrigirá o limite de R$ 240 mil pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, o IPCA. Assim, o valor usado em 2027 poderá ficar acima do limite original previsto na legislação.
Donos de imóveis poderão entrar na regra durante o ano
A Receita também poderá enquadrar o proprietário com base no aumento da renda durante o próprio ano.
Nesse caso, a obrigação surgirá quando a receita com os aluguéis ultrapassar em 20% o limite anual atualizado. Contudo, o proprietário ainda precisará cumprir o critério relacionado à quantidade de imóveis.
Por isso, os locadores deverão acompanhar mensalmente os valores recebidos. Além disso, eles precisarão somar as receitas provenientes de casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais e outros imóveis alugados.
CNPJ não transformará locador em empresa
Apesar do nome do cadastro, o proprietário continuará atuando como pessoa física. A Receita Federal usará o CNPJ apenas para identificar o contribuinte dentro do novo sistema tributário.
Portanto, o locador não precisará abrir uma empresa tradicional, buscar sócios ou criar uma nova estrutura jurídica. Ele também não terá de transferir automaticamente os imóveis para uma pessoa jurídica.
Além disso, o CNPJ não mudará sozinho a propriedade dos bens. O cadastro servirá, principalmente, para permitir o cumprimento das obrigações relacionadas à CBS e ao IBS.
Dessa maneira, o número funcionará como uma identificação fiscal específica. O proprietário manterá sua condição de pessoa física, embora passe a usar um CNPJ nas operações atingidas pelos novos tributos.
Parte dos proprietários vai continuar usando CPF
Quem possui apenas um ou dois imóveis alugados continuará usando o CPF, desde que não entre em outras hipóteses previstas pela legislação.
Da mesma forma, proprietários com renda abaixo do limite anual não precisarão solicitar o novo cadastro. Portanto, a simples existência de um contrato de aluguel não criará a obrigação.
A regra também não determina que todos os contratos residenciais ou comerciais passem imediatamente pelo novo sistema. Antes disso, a Receita analisará o enquadramento do contribuinte.
Assim, pequenos locadores não precisam abrir um CNPJ apenas porque recebem aluguel mensalmente. Eles devem, contudo, acompanhar as futuras orientações do governo.
Receita prepara sistema simplificado de cadastro
A Receita Federal pretende criar um procedimento digital para atender as pessoas físicas que precisarão obter o CNPJ.
O órgão deverá adotar um modelo simplificado e automatizado. Dessa forma, o proprietário poderá fazer o cadastro pela internet, sem enfrentar o mesmo processo aplicado às empresas tradicionais.
Além disso, o governo deverá liberar manuais, orientações e ambientes de teste. Com isso, os contribuintes poderão conhecer o sistema antes do início definitivo da obrigação.
O adiamento para janeiro de 2027 também dará mais tempo para a adaptação das administradoras de imóveis, imobiliárias e plataformas responsáveis pela emissão de documentos fiscais.
Cadastro não reduzirá automaticamente o Imposto de Renda
O novo CNPJ não garantirá desconto no Imposto de Renda. Afinal, o proprietário continuará recebendo os aluguéis como pessoa física.
Por isso, ele deverá declarar os rendimentos conforme as regras aplicáveis ao Imposto de Renda. A tabela progressiva poderá alcançar a alíquota máxima estabelecida para as pessoas físicas, dependendo do valor recebido.
Além disso, o cadastro não permitirá que o locador escolha automaticamente uma tributação empresarial. A Receita usará o número apenas para as obrigações vinculadas aos novos impostos sobre o consumo.
Portanto, o CNPJ terá uma finalidade operacional. Ele não reduzirá tributos por conta própria nem garantirá qualquer vantagem financeira ao proprietário.
CNPJ cadastral não funciona como holding patrimonial
O cadastro criado pela Reforma Tributária não tem a mesma função de uma holding patrimonial.
Na holding, o proprietário transfere os imóveis para uma empresa. Em seguida, essa pessoa jurídica passa a administrar os bens, receber os aluguéis e pagar os impostos correspondentes.
Já no novo modelo, o proprietário continuará com os imóveis registrados em seu nome. Além disso, ele manterá a condição de pessoa física.
Por outro lado, uma holding exige contabilidade, administração e cumprimento de obrigações empresariais. Por isso, essa estrutura costuma atender principalmente proprietários com patrimônio maior ou operações mais complexas.
O CNPJ exigido pela Receita, portanto, não criará uma holding e também não produzirá economia tributária automática.
Aluguel por temporada terá regra específica
A Reforma Tributária também estabeleceu um tratamento próprio para os aluguéis residenciais de curta duração.
As locações de até 90 dias poderão seguir uma lógica semelhante à aplicada ao setor de hotelaria. A regra poderá atingir, por exemplo, imóveis oferecidos por meio de plataformas digitais de hospedagem.
No entanto, nem todo proprietário que anuncia uma casa ou apartamento para temporada precisará obter CNPJ. Primeiramente, ele deverá entrar nos critérios que definem os contribuintes da CBS e do IBS.
Assim, a duração do contrato influenciará a forma de tributação, mas não eliminará os limites de renda e quantidade de imóveis.
Donos de imóveis devem acompanhar contratos e receitas
Os donos de imóveis alugados deverão organizar as informações financeiras antes da entrada da nova regra.
Primeiramente, eles devem levantar a quantidade de imóveis utilizados em locações, cessões ou arrendamentos. Em seguida, precisam calcular a receita total obtida durante o ano.
Além disso, proprietários e administradoras devem revisar os contratos. As cláusulas precisam informar com clareza quem assumirá eventuais custos relacionados aos novos tributos.
Dessa maneira, locadores e inquilinos poderão evitar conflitos depois do início da cobrança. Contudo, cada contrato possui condições próprias e exige uma análise individual.
Em resumo, a Receita Federal exigirá CNPJ de parte dos donos de imóveis alugados a partir de janeiro de 2027. A obrigação, porém, atingirá somente os proprietários que cumprirem os critérios definidos pela Reforma Tributária.
fonte: Portal Tempo Novo