Mudanças recentes nas regras de locação alteram contratos, responsabilidades e tributação, trazendo novas exigências para proprietários e inquilinos, além de ajustes previstos na Reforma Tributária. A nova fase do mercado de locações no Brasil já começou a mudar a rotina de proprietários e inquilinos. Com a chamada Lei do Aluguel em vigor, os contratos passam a ter regras mais rígidas: a formalização obrigatória por escrito, a proibição de garantias duplas e a previsão de uma nova faixa de tributação para quem recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguel e possui mais de três imóveis locados a partir de 2027. O conjunto de medidas busca aumentar a segurança jurídica e reduzir o espaço para acordos informais e conflitos prolongados na Justiça.
Contrato de aluguel obrigatório por escrito
A legislação que regula as locações urbanas, conhecida como Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), passou por ajustes recentes para se adequar ao cenário atual do mercado mobiliário e à maior formalização das relações entre locadores e locatários. As mudanças consolidam a orientação de que os contratos sejam feitos por escrito e tragam informações completas, em linguagem clara e acessível.
Pelas novas regras, o documento de locação precisa detalhar o valor do aluguel, a forma de pagamento, o índice que será usado para reajustes – como IPCA ou outro previsto em lei –, o prazo de duração da locação e o tipo de garantia escolhida.
Entre as formas mais comuns estão caução, fiança, seguro-fiança e título de capitalização, que seguem autorizadas, desde que apenas uma delas seja adotada em cada contrato.
A prática de exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo, como fiador e caução simultâneos, já era vista como irregular pela interpretação da Lei do Inquilinato e agora é reforçada pela nova regulamentação.
A intenção é evitar que o inquilino fique em desvantagem excessiva nas negociações e, ao mesmo tempo, dar maior clareza ao proprietário sobre quais mecanismos de proteção poderá utilizar.
Direitos e deveres de inquilinos e proprietários
Além da formalização dos contratos, a atualização da lei detalha responsabilidades que, na prática, já vinham sendo aplicadas, mas nem sempre estavam claramente descritas nos documentos. O proprietário continua responsável por entregar o imóvel em condições de uso, garantir a solidez da estrutura e responder por obras que envolvam segurança, como reparos em pilares, fachadas, telhado ou sistema elétrico principal.
Ele também permanece encarregado das chamadas despesas extraordinárias de condomínio, como reformas em áreas comuns, instalação de novos equipamentos ou obras de valorização do prédio. O inquilino, por sua vez, deve conservar o imóvel, realizar pequenos reparos de uso cotidiano e arcar com as despesas ordinárias do condomínio, como manutenção de elevadores, limpeza, salários de funcionários e consumo de serviços gerais, quando essas responsabilidades estiverem previstas no contrato.
Gastos como água, luz e gás, quando individualizados, também tendem a ficar sob responsabilidade do morador, desde que isso esteja descrito de forma objetiva no documento. Ao organizar de maneira mais explícita o que cabe a cada parte, a lei busca reduzir dúvidas comuns no fim da locação, especialmente na discussão sobre quem deve pagar determinada obra, consertar danos ou assumir valores extraordinários cobrados pelo condomínio.
Reajuste, rescisão e devolução do imóvel
Os procedimentos de reajuste, rescisão e devolução do imóvel também foram detalhados, com o objetivo de diminuir disputas. A lei reforça que o índice de correção do aluguel deve ser indicado no contrato e aplicado dentro dos limites legais, sem aumento arbitrário ou mudança de critério no meio da vigência.Nos casos de saída antecipada do imóvel, as penalidades precisam estar previstas de forma expressa, incluindo eventual multa proporcional ao tempo restante do contrato.
A devolução deve ocorrer com vistoria de entrada e saída, o que ajuda a comprovar o estado do imóvel e a definir se há danos além do desgaste normal de uso. Essa padronização pretende evitar discussões prolongadas e facilitar acordos diretos entre as partes, antes mesmo de qualquer ação judicial.
Tributação de aluguel muda com a Reforma Tributária
As mudanças na legislação de locações acontecem no mesmo momento em que o país avança na implementação da Reforma Tributária, que começa a ser aplicada gradualmente a partir de 2026. A nova estrutura prevê a substituição de tributos como ISS, PIS e Cofins por dois novos impostos sobre consumo, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), em um período de transição que se estende até 2033. No caso específico dos aluguéis recebidos por pessoas físicas, a reforma traz regras próprias para identificar quem passará a ser tratado como contribuinte desses novos tributos.
Conforme os parâmetros aprovados, a tributação adicional atinge quem possuir mais de três imóveis alugados e auferir rendimentos anuais superiores a R$ 240 mil com locação.
Nessas situações, a partir de 2027, a receita de aluguel passa a ser alcançada por IBS e CBS, além do Imposto de Renda já devido hoje. Proprietários com poucos imóveis e renda de aluguel abaixo desse patamar permanecem fora desse enquadramento específico e continuam a declarar os valores principalmente pelo Imposto de Renda da pessoa física.
A ideia é concentrar o novo regime tributário nos chamados grandes locadores, aproximando essa atividade de um modelo empresarial sem alterar a realidade de pequenos proprietários.
Cadastro Imobiliário Brasileiro e combate à informalidade
Outro ponto relevante para o mercado de locações é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que começará a funcionar a partir de 2026. O sistema criará um código de identificação único para cada imóvel do país, integrando informações de Receita Federal, fiscos estaduais e municipais, cartórios de registro e prefeituras. Com esse cadastro unificado, a administração pública terá mais facilidade para cruzar dados, localizar proprietários e acompanhar a situação de cada imóvel, inclusive em relação ao uso para aluguel.
A expectativa é de que o CIB ajude a combater a informalidade, reduza a possibilidade de fraudes em contratos de compra, venda e locação e aumente a precisão na tributação. Para o proprietário, o novo cadastro significa maior rastreabilidade do patrimônio e necessidade de manter as informações sempre atualizadas. Para o inquilino, a tendência é que a checagem da situação do imóvel fique mais simples, o que aumenta a segurança antes de fechar um contrato.
Consequências do descumprimento das regras
Com a nova lei, direitos e deveres ficam mais claros, mas também crescem as consequências do descumprimento das regras. O proprietário que não entrega o imóvel em condições adequadas, deixa de realizar reparos estruturais indispensáveis ou tenta impor cláusulas irregulares pode ser questionado judicialmente.
Do outro lado, o inquilino que atrasa repetidamente o pagamento, viola o uso previsto do imóvel ou ignora cláusulas contratuais corre o risco de responder a ações de cobrança e processos de despejo. O despejo, porém, não é automático. Depende de decisão judicial, segue prazos específicos e garante ao morador o direito de defesa.
O objetivo é evitar expulsões arbitrárias e assegurar que qualquer medida extrema passe pelo crivo da Justiça. Ao reforçar a necessidade de contratos escritos, explicitar responsabilidades e vincular o mercado de locações a um sistema tributário mais estruturado e a um cadastro nacional de imóveis, a nova Lei do Aluguel sinaliza uma mudança de patamar nas relações entre proprietários, inquilinos e o Estado.